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3 esclarecimentos muito importantes sobre Usucapião Judicial e Extrajudicial

goo.gl/onmSMt | 1. A ATA NOTARIAL PARA FINS DE USUCAPIÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL

A ata notarial foi reconhecida pelo CPC como instrumento, dotado de fé pública e de força de prova pré-constituída, tratando-se de requisito essencial para a usucapião extrajudicial. No entanto, pode e deve ser utilizada também no procedimento da usucapião judicial, pois em muito colaborará para a instrução probatória, tornando mais célere o procedimento judicial.

Ao ser procurado pelo interessado, a primeira providência a ser tomada pelo tabelião é agendar uma conversa com o interessado, que contará a sua história. Nessa conversa será verificado se há posse que gera usucapião. Parece absurdo, mas já houve situação em que um locatário, em dia com a locação, sendo que já vinha alugando o mesmo imóvel há mais de 20 (vinte) anos, veio indagar se teria direito à usucapião.

Nessa primeira conversa, o tabelião deve procurar saber sobre: o objeto da usucapião; o tipo de posse; as causas que suspendem ou interrompem a usucapião; o tempo de posse, que varia de acordo com o tipo de usucapião.

É preciso, após identificar o tipo de usucapião, analisar se a posse é justa, pois somente essa posse justa é apta a concretizar a usucapião. O art. 1.200 do Código Civil prescreve que: "É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária." Estabelece, ainda que: "Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade."Também deve ser considerado que, nos termos do art. 1.244 do CC, as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião.

O tabelião deve estudar todas as hipóteses legais de usucapião para verificar se estão presentes os respectivos requisitos:



* Observação importante: quanto à usucapião constitucional habitacional, consta no quadro acima ser necessário justo título e boa-fé, o que, no entanto, não é exigido nem pela Constituição nemin pela legislação infraconstitucional.

2. CABE AO TABELIÃO "ATESTAR O TEMPO DE POSSE"

Em que consiste "atestar o tempo de posse"? A lei não esclareceu, mas a interpretação da norma deve ser feita no sentido de gerar segurança jurídica para o ato. Assim, o verbo "atestar" deve ser lido no sentido de "comprovar" e, para comprovar, não basta mera declaração feita pelo requerente. Há que ser apresentada prova da posse (contas de IPTU, água, luz, telefone, cartões de crédito, cartas, avisos de corte de árvores, de interrupção de luz, fotografias da pessoa na casa, entre outros), que será analisada pelo tabelião e reproduzida na ata. Importante também que seja tomado o depoimento dos confrontantes, sendo possível, ou, não o sendo, de outras pessoas que tenham conhecimento da posse por tê-la presenciado ao longo dos anos.

A ata notarial de constatação da posse pelo tabelião ou por seu preposto com poderes (substituto ou escrevente) por meio de diligência até o local do imóvel também é muito relevante, apesar de não ser essencial, conforme previsão do Código de Normas do Extrajudicial de Minas Gerais.

Sobre a diligência do tabelião ou seu preposto (substituto ou escrevente) para verificar a ocupação da área objeto de usucapião, os registradores de imóveis de Minas Gerais manifestaram-se no sentido de que a diligência é muito relevante para dar segurança jurídica ao ato, mas a CGJ/MG entendeu não ser obrigatória. Importante ressaltar que tal DILIGÊNCIA somente pode ser realizada por Tabelião do Município onde está localizada a área, posto que, nos termos do art. da Lei nº 8.935/94 o tabelião de notas não pode praticar atos fora do Município para o qual recebeu a delegação.

Lei 8.935/94 - Art. 9º O tabelião de notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação.

O ideal, no entanto, seria uma alteração do art. da Lei 8.935/94 ou uma interpretação que pode ser feita pela Lei Estadual ou pelos Códigos de Normas para trazer a previsão de algumas situações especiais, como:

Não havendo tabelião no Município ou não podendo ele deslocar-se para a prática da diligência, mediante requerimento escrito, que será arquivado, instruído com prova da negativa do tabelião e da existência de urgência, apresentado pelo interessado, poderá o tabelião de Município limítrofe realizar a diligência;

  1. poderá o tabelião realizar a diligência fora do Município para o qual recebeu a delegação no caso de situação que envolva constatação de fato que se prolongue do Município do tabelião para outro Município, como na hipótese do imóvel usucapiendo estender-se por mais de um Município.

A diligência é cobrada em separado, dependendo seu valor daquele atribuído pela tabela respectiva do Estado, objeto da lei estadual específica. Esclareça-se que, além do pagamento pela diligência, deverão ser restituídos os gastos com transporte e alimentação, tendo em vista a distância a ser percorrida e o tempo necessário para tanto. Sendo preciso mais de um dia de trabalho, também as despesas com estadia devem ser restituídas. A fim de evitar problemas, recomenda-se que tanto as despesas com emolumentos e taxa de fiscalização judiciária quanto a estimativa de despesas com transporte, alimentação e estadia sejam cobradas antecipadamente, sendo feitos os acertos necessários após a lavratura da ata.

3. QUAIS SÃO OS TIPOS DE ATAS?

João Pedro Lamana Paiva, Registrador de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre, defende que há três tipos de atas[13]: a ata de referência - declarações, a ata de protocolização e a ata de presença ou vistoria in loco.

Preferimos outra nomenclatura:

A) ata notarial de depoimento testemunhal (que pode ser de depoimento pessoal do requerente da usucapião, de depoimento dos confrontantes e ainda de depoimento das testemunhas): a ata notarial de depoimento testemunhal está prevista de forma expressa no Código de Normas de Minas Gerais, art. 234, parágrafo único, inciso I, reproduzido no item I do presente trabalho.

Discordo que essa ata notarial de depoimento seja equivalente a uma escritura declaratória, posto que a ata notarial reproduzirá exatamente o que foi relatado pelo depoente ao tabelião, mesmo que esse depoimento seja contrário aos interesses do requerente.

B) ata notarial de constatação documental: na qual serão analisados e arquivados documentos que demonstrem a forma de aquisição da posse, o tempo de duração da mesma e que ela é mansa e pacífica e vem sendo exercida de forma exclusiva pelos requerentes da usucapião.

C) ata notarial de constatação in loco: que é feita mediante diligência no imóvel usucapiendo, quando são feitas fotografias que instruirão a ata notarial.

Ressalte-se que, tratando-se de atas diferentes e não havendo norma estadual que regulamente especificamente a ata notarial para fins de usucapião, cada uma das atas pode ser lavrada e cobrada separadamente, sendo também possível que sejam lavradas por tabeliães diferentes.

Explica-se: supondo que existe um tabelião com disponibilidade para lavratura das atas de depoimento e de constatação documental, mas que não possua competência para se deslocar até o imóvel, por estar ele localizado fora do Município para o qual o tabelião recebeu a delegação, pode o referido tabelião lavrar essas duas atas, sendo a ata de constatação in loco lavrada por outro tabelião, que tenha competência para atuar no Município do imóvel usucapiendo. Sugere-se, no entanto, quanto à competência para atuar, que sejam tratadas as situações especiais, seja por meio de lei, seja por interpretação feita pelo Código de Normas do Estado respectivo.

Por Analice Costa
Fonte: Jus Brasil

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