Como vender imóvel de herança se os outros herdeiros não concordam?

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goo.gl/phStRG | Tema recorrente em meus atendimentos é o de saber como vender imóvel de herança se os outros herdeiros não concordam com a alienação, notadamente quando o inventário teve apenas um bem imóvel partilhado.

Suponha-se que a pessoa falecida tenha deixado como herança um único imóvel a partilhar e quatro herdeiros, todos filhos do finado.

Após a tramitação do inventário, é feita a partilha da seguinte maneira: cada um dos quatro filhos fica com 25% do imóvel. Com isso, o bem agora passa a ter quatro proprietários.

Como só um dos irmãos mora no imóvel, instaura-se um mal-estar com os demais, porque apenas um está utilizando 100% do bem, enquanto os outros, que detêm 75% da propriedade, pagam aluguel em outras casas e nada estão ganhando desde a partilha.

Então os outros três irmãos decidem vender o bem, mas o quarto irmão, que está morando no imóvel, manifesta-se contra a alienação. Ele alega que também é dono, e, como proprietário, tem o direito de definir sobre o imóvel, e estipula que ele não será vendido.

Bom, este quarto irmão não tem razão. Com efeito, basta que somente um dos irmãos queira vender, e, automaticamente, todos os demais ficarão obrigados a assim proceder.

Nessa situação considera-se que os herdeiros vivem em um condomínio (mais de um dono) de um bem indivisível (não é possível “retalhar” o imóvel em uma parte para cada irmão).

Em havendo condomínio, se um dos herdeiros optar pela venda, os demais não têm o direito de resisti-la, senão o de comprar a parte daquele (s) que quer (em) a alienação[1].

O que fazer se um dos herdeiros não aceitar a venda?


Nos termos do que expliquei, ele não poderia não aceitar a venda. Em o fazendo, a providência a se tomar é a alienação forçada, por meio de ação judicial.

No processo, o consentimento desse herdeiro será suprido pelo do (a) juiz (a), inclusive expedindo escritura pública de compra e venda sem a necessidade de assinatura do herdeiro contrário.

Se não houver acordo sobre a forma de venda do bem, será feito leilão judicial. Não aconselho enveredar pelo caminho do leilão, posto que os valores de arrematação costumam ser muito menores que os de mercado.

Ressalto, porém, que não se deve confundir ausência de consenso sobre a venda com a divergência quanto ao modo de efetuá-la. No primeiro caso, basta o suprimento do consentimento, enquanto no segundo é que se chega ao leilão[2]. Dificilmente há dissenso quanto ao método, e sim quanto à alienação em si.

Há como preservar a memória desse bem da herança?


Outro aspecto que deve ser levado em consideração é o do herdeiro que não quer a alienação em razão de desejar preservar aquele bem que considera precioso, que foi do pai, da mãe, etc.

Friso que um direito assiste a esse herdeiro: o direito de preferência. Isso significa que ele poderá comprar o imóvel pelo mesmo preço que uma terceira pessoa oferecer, sem precisar aumentar a oferta.

Se o maior valor achado perante terceiros para a venda for de R$ 500.000,00, poderá comprá-lo pelos mesmos R$ 500.000,00, sem necessidade de dar um lance maior.

Pode parecer algo sem sentido, a priori. Entretanto, não é difícil encontrar verdadeiras birras entre irmãos, nas quais um deles, que almeje comprar o imóvel, seja interpelado por seus pares no sentido de exigir dele valor maior que o oferecido por terceira pessoa.

Imagine-se que no exemplo dos R$ 500.000,00 o irmão que queira comprar o imóvel ouça dos demais: “Ora, mas R$ 500.000,00 nós já encontramos. Se você quiser adquirir, tem que pagar R$ 510.000,00.”

Como visto supra, este irmão poderá adquirir o bem pelos mesmos R$ 500.000,00, sem dar um centavo a mais. Poderá fazer isto valer até mesmo judicialmente.

Não obstante, precisará dispor de dinheiro para isso. Não poderá impor aos demais herdeiros que mantenham o imóvel sem pô-lo à venda para preservar as lembranças do falecido, a não ser que estes assim também entendam.

Ora, sendo eles também donos, e conferindo o direito de propriedade a prerrogativa de dispor daquilo que se é dono[3], de outra maneira não poderia portar a lei.

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[1] Cf. art. 1.322 do CC/2002.

[2] Vide art. 730 do CPC/2015.

[3] Art. 1.228, caput, do Diploma Substantivo Civil.

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Paulo Henrique Brunetti Cruz
Sócio Honorário da Academia Brasileira de Dir. Processual Civil
Sócio Honorário da Academia Brasileira de Direito Processual Civil – ABDPC. Membro Efetivo da Associação de Direito de Família e das Sucessões - ADFAS. Pós-Graduando em Direito Militar pela Universidade Cândido Mendes. Pós-Graduando em Direito Administrativo e Licitações pela Universidade Cândido Mendes. Ex-Adjunto da Procuradoria dos Municípios de Marilac/MG e Jampruca/MG. Ex-Adjunto da Procuradoria das Câmaras Municipais de Alpercata/MG, Jampruca/MG e Periquito/MG. Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito do Vale do Rio Doce – FADIVALE. Advogado. Parecerista. Articulista jurídico.
Fonte: Jus Brasil

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  1. Boa tarde,meu nome é Reinaldo, minha é falecida e os meus avós por parte dela deixaram alguns imóveis em outra cidade ,nunca procurei saber sobre estes imóveis, já estou com 41 anos.Gostaria de saber se tenho direito a parte da minha mãe ainda

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    1. Com certeza vc tem direito

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  2. Anônimo2/9/18 17:32

    Como será feito a cobrança do aluguel, tendo em vista que somente um ultiliza o imovei?

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  3. Anônimo3/9/18 12:55

    Boa tarde ! E se um dos irmãos vive no imovel a mais de 16 anos terá direito a uso capião? Como proceder neste caso ? Alguma dvogado pode me orientar?!
    Desde já agradeço.

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