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Direito Imobiliário: Como regularizar um imóvel sem escritura - O que fazer?

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goo.gl/4ZpnaZ | Caso você tenha um imóvel, ou deseja comprar um, deve saber que ele deve estar com a sua documentação regularizada, entre eles um dos mais importantes, que é a sua escritura registrada em um Cartório de Imóveis. A escritura é o documento que contém todo o histórico do imóvel, com os dados dos antigos proprietários, descrição, e serve como registro da atual propriedade, comprovando para terceiros quem é o real dono do imóvel.

A escritura sempre deve ser feita em um cartório, não servindo como prova de propriedade um contrato particular, sendo este último um instrumento importante para comprador e vendedor, e utilizado na escritura.

Uma negociação de um imóvel pode ser feita sem a escritura, mas riscos acontecem nesta situação, e vamos debater neste artigo sobre isso.

O que significa o fato do imóvel não ter uma escritura?


Se o imóvel não tem escritura então ele não tem um proprietário. Para se negociar este imóvel pode-se utilizar um contrato particular de compra e venda que servirá como um contrato de gaveta, assunto que debatemos com mais detalhes no nosso artigo: Negociando um imóvel sem escritura;

Mas o contrato de gaveta serve como um instrumento de proteção entre o comprador e o vendedor, não valendo na justiça como prova de propriedade do imóvel, mas sim como uma ferramenta para que as obrigações assumidas, como o pagamento do valor por exemplo, sejam cumpridas.

Ao se fazer uma venda de um imóvel somente pelo contrato de gaveta, pode ocorrer a situação em que o antigo dono, ou seja, a pessoa que consta como proprietária na escritura, venda o imóvel, e assim a pessoa que comprou com o contrato de gaveta dificilmente conseguirá reaver o imóvel.

Os problemas relacionados à um imóvel sem escritura


Além do que já foi citado acima, um imóvel sem escritura não pode ser financiado por uma instituição financeira, ou seja, a venda se torna mais difícil de ser feita.

Quando um comprador adquire um imóvel sem a escritura ele deve regularizar a sua situação, o que gera novos gastos, pois a regularização é custosa e costuma ficar em torno de 4% do valor total do imóvel.

Por não ter uma escritura o vendedor se tiver má fé poderá vender o mesmo imóvel para mais de um comprador.

Regularizando um imóvel sem escritura


Para regularizar um imóvel sem escritura o comprador, ou atual possuidor, deve fazer a sua matrícula em um Cartório de Registro de Imóveis. Este documento será uma identidade do imóvel, contendo todo seu histórico.

Deve-se também levantar toda a documentação existente do imóvel, como dados dos donos anteriores. Com todos os dados dos antigos donos e um contrato de compra e venda pode-se registrar o imóvel.

Caso o comprador não saiba quem é o dono original, deve-se então solicitar o usucapião, comprovando que reside no imóvel, mas para isso precisa morar no imóvel por pelo menos 5 (cinco) anos.

Se estiver morando no imóvel por pelo menos 5 (cinco) anos e também pagando todos os impostos e taxas referentes ao imóvel, o comprador deve levantar todas as provas de que mora nele, como fotos, contas pagas, depoimentos de testemunhas, entre outros, e assim o usucapião poderá ser solicitado.

Conclusão


Um imóvel deve sempre ter o seu registro, a sua escritura, que serve como uma proteção ao proprietário.

Se for negociar um imóvel, com ou sem escritura, sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

Se você tiver qualquer dúvida ou queira comentar sobre este artigo vá na sessão de comentários logo abaixo, respondemos bem rápido para você!

Referências:  Lei 10.406

Por 99 contratos
Fonte: www.99contratos.com.br

16 comentários

  1. Anônimo9/2/19 09:36

    O valor de 4% do valor do imóvel seria referente ao serviço do advogado?

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    1. Não, corresponde as taxas, ITBI, escritura e demais encargos que possam surgir 4% do valor do imóvel é o percentual aproximado de gastos.

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  2. Em se tratando de imóvel rural com dimensões inferiores ao mínimo exigido pelo órgão responsável pelo perímetro rural, existe a possibilidade de adquirir escritura como pessoa física?

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    1. SIM. SEM DÚVIDAS. BASTA CONSULTAR UM ADVOGADO OU IR DIRETO NO CARTÓRIO DE NOTAS DA SUA CIDADE E SE INFORMAR AS CONDIÇÕES E DOCUMENTAÇÕES NECESSÁRIAS. AGORA EXISTE A USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA FEITA PELOS TABELIÃES DE NOTAS.

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  3. Em se tratando de imóvel rural , a área do imóvel sempre é expressa em hectares. O imóvel rural tem no CCIR: certificado de cadastro de imóvel rural/ a sua fração mínima de parcelamento. Isto significa que ele não pode ser vendido com área inferior a está fração , e nem pode remanescer no imóvel uma área inferior a está fração. O importante é verificar se o imóvel, já não tem seu próprio CCIR, se tiver e a compra for do imóvel por inteiro nada a obstar. No imóvel rural existe, dentre outros, o minifúndio, o latifúndio , etc.

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    1. E sendo o local povoado por terrenos com fração menor à exigida por lei, tendo apenas o contrato de gaveta como documento que comprove a posse, seria possível uma ação coletiva dos moradores para obtenção de escritura? Mesmo que alguns destes terrenos não estejam sendo utilizados como única moradia, ou se quer tenham uma construção sobre eles?

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  4. Olá, Equipe AmoDireito.

    Sou do time da 99Contratos e gostaria de agradecer pela divulgação de nossos artigos.

    E se precisarem de novos artigos podem visitar nosso site, adicionamos em média 3 artigos por semana com o objetivo de ajudar a entender melhor como funciona a legislação, principalmente envolvendo contratos.

    Um grande abraço,
    Gustavo - 99Contratos

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  5. Anônimo9/2/19 18:03

    Olá. Meu pai passou 2 imoveis para meu nome, porém foi um recibo de compra e venda (contrato de gaveta). Neste sentido, um dos imóveis, moro com minha família, o outro está desocupado, mas eu já gastei para terminar de construir. Visto isso, como posso resolver essa situação para regularizar as documentões?

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    1. SE O IMÓVEL TEM ESCRITURA EM NOME DO SEU PAI ESTÁ FÁCIL. VÁ EM UM CARTÓRIO DE NOTAS E MANDE LAVRAR A ESCRITURA PARA SER LEVADA AO REGISTRO DE IMÓVEIS E ASSIM VOCE TERÁ O SEU NOME COMO PROPRIETÁRIO REAL.
      MAS SE SEU PAI JÁ FOR FALECIDO, VOCE PODERÁ IR NO MESMO TABELIÃO PARA FAZER O USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. ELE LHE ENTREGARÁ UMA RELAÇÃO DE DOCUMENTOS E PROVIDÊNCIAS QUE VOCE TERÁ QUE APRESENTAR E VOCE LEVANDO, ELE FARÁ A ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO E VOCE LEVARÁ ESTA COM OS DOCUMENTOS NO REGISTRO DE IMÓVEIS PARA TRANSFERIR A PROPRIEDADE DO SEU PAI PARA VOCE OU SE PREFERIR CONTRATE UM ADVOGADO QUE FARÁ O PROCESSO DE USUCAPIÃO QUE DURA EM MÉDIA DE 3 A 5 ANOS SE NÃO HOUVER OPOSIÇÃO DE TERCEIROS. PORÉM SE SEU PAI FEZ AS DOAÇÕES, MAS POSSUI OUTROS FILHOS, ESSA DOAÇÃO SERÁ NULA SE NÃO HOUVE O CUIDADO DE PEGAR A ANUÊNCIA DOS DEMAIS FILHOS.

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  6. Prezado,

    Há 5 anos construi uma casa. Como faço para fazer a escritura dela?

    Atenciosamente,

    Fernanda

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  7. Estava lendo os comentários, é um dos dizia em 4% , que eu saiba o valor é de 2% na escritura o itbi e 3 % se for pagar o itbi somente no registro.

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  8. E no caso de falecimento do pai onde ele fez um contrato de compra e venda com o filho , tem q se abrir um inventário, ou no caso de uma doação pagar o itcmd, enfim... ver o caso concreto dos outros herdeiros..

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  9. Tenho dois imóveis, uma casa e um lote ao lado. Cada um mede 10x25. Tenho contrato de compra e venda, IPTU e contas de água energia em meu nome. Esses imóveis não tem registro no cartório de imóveis, assim como a maioria dos imóveis da cidade. Qual procedimento para realizar o registro? Posso registrar os contratos? Obs. Valor de compra à época (2008),10mil e 3mil respectrespectivamente.

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  10. Bom dia,
    Resido em uma casa que não foi passada para meu nome e a antiga proprietária morreu.
    O que devo fazer? Usucapião ou adjudicação compulsória?

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  11. Link para o artigo original:
    https://www.99contratos.com.br/artigos/como-regularizar-um-imovel-sem-escritura.html

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  12. Bom dia quero saber se tenho direito numa casa que meu pai deixou ,mas ele pós o nome só dos meus 3 irmão o meu não, a casa não tem registro só o contrato de compra e venda ,meus irmão esta como compradores sendo que não pagaram nada a casa ja estava paga tenho direito ,o que devo fazer

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