Moro numa casa alugada há 17 anos e já nem há contrato. Tenho direito a Usucapião?

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goo.gl/WWCNxa | Doutora, moro numa casa que fora alugada há mais de 17 anos, porém nunca fora feito um único contrato. O dono do imóvel já nem me procura mais para receber os alugueis, e não pago nenhum valor há mais de 15 anos. Posso entrar com uma ação de Usucapião, pois já tenho a ‘posse’ do imóvel, não é mesmo?

Não é incomum receber este tipo de questionamento no labor diário.

Todavia, é imprescindível que o cidadão e leitor brasileiro saiba que não há Usucapião de Imóvel alugado, pois deixa de constar um requisito relevantíssimo que é denominado o Animus domini, ou seja, o ânimo, o desejo de ser dono; e eu explico:

É que quando uma pessoa fixa um contrato de locação de bem imóvel, baseado na Lei 8245/1991, ela o faz sabendo que o domínio e o registro é do locador, ou seja, do proprietário do bem.

Não existe Contrato...

Assim, mesmo não existindo, em dado instante, sequer um contrato de locação regendo esta relação, o animus, a vontade ao adentrar ao imóvel era de moradia por locação, portanto não existia o elemento básico denominado ‘animus domini’, qual seja, a vontade de ser dono.

Tanto o Código Civil Brasileiro de 2002, bem como a Lei de Locação regem tais negócios jurídicos e, para melhor esclarecimento e encerramento de conversa, é bom que se saiba que não existe no ordenamento jurídico atual, aquela conversa de querer tornar-se dono de um imóvel alugado, mesmo nas seguintes situações:

Exemplos

- Nunca fez contrato, mas pagava aluguel mensal;

- Fez contrato só uma única vez e já faz cerca de 20 anos que continua morando sem renovar contrato;

- Fez contrato, pagou aluguel por um tempo, deixou de pagar e o dono nem cobra mais;

- Fez contrato, pagou o aluguel por um tempo, o proprietário sumiu e nem sabe onde moram os herdeiros do proprietário;

- O amigo emprestou o imóvel (comodato) e já reside no bem há 15 anos.

Note, caro leitor, em todos os exemplos acima especificados, é evidente que quando se adentrou ao imóvel, alugado ou emprestado, o ânimus, ou seja, o desejo, não era tornar-se dono, mas apenas figurar como locatário ou comodatário de um bem imóvel, e, como já revelado, não existe a possibilidade de se requerer Usucapião de imóvel alugado ou emprestado.

Para que exista a possibilidade de se requerer a posse, a Usucapião, é necessária a observância de alguns requisitos legais vigente no Código Civil Brasileiro de 2002, mais especificamente nos artigos 1.242 e 1.238 (recomendo que você leia tais artigos):

- Ânimus domini (vontade de ser dono);

- Posse mansa,

- Contínua,

- Pacífica

- E atenção ao tempo de posse que varia entre 5, 10 ou 15 anos, além, obviamente do caso de 2 anos em caso de cônjuge que abandona o lar e o outro reside por dois anos, sem objeções e ainda em atenção ao tamanho e dimensão do imóvel.

Enfim, estes são os dispositivos legais vigentes e atuais no ordenamento jurídico brasileiro, tendo como síntese:

- Não há que se falar em Usucapião de imóvel alugado!

- Não há que se falar em Usucapião de imóvel emprestado!

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Fátima Burégio
Especalista em Processo Civil, Responsabilidade Civil e Contratos
Dra Fátima Burégio, Advogada, Banca Burégio Advocacia em Recife-PE, Especialista em Processo Civil pelo Instituto de Magistrados do Nordeste, atuante em Direito Civil, Pós Graduada Responsabilidade Civil e Contratos pelo Rio Grande do Sul, formada em Conciliação, Mediação e Arbitragem pelo INAMA. Curso Defesa do Consumidor pelo Instituto Luiz Mário Moutinho, Curso de Combate à Corrupção MPPE. Cursando Pós Graduação em D.Trabalho e Previdência pelo IMN, Formação Extensão Prática Cotidiana D.Família e Sucessões OAB Federal e ENA. Atua na área Cível, Família, Consumidor, Empresarial, Previdenciário, Trabalhista, Contratos, Obrigações, Propriedade, e Responsabilidade Civil. buregioadvocacia@outlook.com Fone/Wpp 81-99210-1566 Site https://fatimaburegioadvocacia.wordpress.com
Fonte: Jus Brasil

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  1. Excelente artigo. Mas para enriquecer o assunto no campo teórico trago uma observação e uma dúvida: no caso, há a informação de que não há contrato, na verdade há sim. O art 107 do CC menciona que não há forma especial para a declaração de vontade entre as partes. A lei de inquilinato tambdt traz em seu art 47 a possibilidade desse tipo de contrato. O fato de um dia ter havido pagamento de aluguel já demonstra que a relação existe, ou pelo menos existiu. Penso que isso por si só já resolve a questão. Claro que o animus dominandi sugestão nesse contexto, mas creio q não se restrinja a ele. Mas quanto a esse aspecto, pelo "abandono" da relação por parte do locador, por tempo considerável, esse animus pode surgir já após a posse? Visto que a tolerância do locador por tanto tempo pode ser compreendida como renúncia ao negócio jurídico? Abcs

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  2. Coloco um ponto de reflexão, com máxima vênia! Faço minha ponderação, em dado caso, quando o proprietário e locador deixa de cobrar aluguéis e exercer o mínimo de seus direitos sobre o imóvel (como vistoriar, visitar e cobrar). Faz nascer, assim, a expectativa no locatário de que aquela relação jurídica anterior já se rompeu há anos e que, portanto, sua posse estaria qualificada (interversão da posse). Trata-se da supressio, que autorizaria a aquisição da propriedade pela usucapião (surrectio)!

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  3. Neste caso, não caberia, então, ao locatário, consignar em pagamento os valores não cobrados pelo locador? Onde estaria a boa-fé do locatário neste caso? Respeito o seu ponto de vista, apesar de discordar.

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